マンション・アパートの個人オーナー様・不動産会社様・管理会社様へ

当社では、アパート・マンションなど収益物件の外壁リフォーム・屋根リフォームを行っております。これまで数多くの物件にたずさわってきた経験と知識を活かし、収益物件リフォームにどのくらいの費用の投資が必要で、どのくらいので回収できるかなど、空室対策や利回りを考慮したご提案が可能です。個人様・法人様は問いません。塗装のプロフェッショナル塗専へ、まずはお気軽にご相談ください。

収益物件のリフォームとは

収益物件の運営は、長い目で見て安定した家賃収入を得ることを目的とした、高利回りの投資として今注目の資産運用方法の一つです。ワンルームマンション・ファミリータイプマンション・ハイツ・アパート・文化住宅・オフィスビル・戸建て住宅などさまざまな物件がありますが、利回りのよい収益物件の運営には、計画的なリフォームが大切です。

敷金でまかなえる範囲で行う内装リフォームや水回りの工事と違い、外装リフォームはかかる費用も大きく後回しになりがちなもの。しかし、マンション・アパートの外観は内覧者の第一印象を決める重要なポイントです。

✔ 空室対策をお考えの方
✔ そろそろリノベーションをしたいとお考えの方
✔ 安く手に入れた中古物件をリフォームしたい
✔ 投資用に購入した中古マンションの資産価値を上げたい
✔ アパートの家賃を上げたい など

外壁塗装等、外観を一新することによる資産価値向上と利回りアップをご検討ください。株式会社 塗専では、費用対効果の高いリフォームをご提案いたします。

収益物件の利回りの目安

収益物件における利回りには、
・(年間家賃収入÷物件価格)×100 で算出する「表面利回り」
・各種管理費や税金等を考慮し算出する「実質利回り」
以上の2つがあります。

実際には表面利回りはよくても、管理費が多く発生し想定したよりも実質利回りが悪い、などという場合もあります。表面利回りは、物件情報に記載されている利回りなどに用いられています。一方、実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税・火災保険料・各種管理修繕費・その他手数料などを引いた額をベースに計算するため、より正確な収益率を判断するための指標となります。この2つの計算方法をよく理解した上で不動産投資をすることが大切です。

次にあげる表は以下の条件のワンルームとファミリー向け物件の地方都市における利回りの相場です。

ワンルーム交通アクセス:最寄り駅から徒歩10 分以内
築年数:5 年未満
平均専用面積:25~30 ㎡
総戸数:50 戸程度
ファミリー向け交通アクセス:最寄り駅から徒歩10 分以内
築年数:5 年未満
平均専用面積:50~80 ㎡
総戸数:50 戸程度

東京以外の地区における上記と同等条件の賃貸住宅一棟の期待利回りについて

地区ワンルームファミリー向け
札幌5.9%6.0%
仙台5.8%6.0%
さいたま5.5%5.5%
千葉5.5%5.6%
横浜5.1%5.2%
名古屋5.3%5.4%
京都5.4%5.6%
大阪5.0%5.2%
神戸5.5%5.6%
広島6.0%6.1%
福岡5.4%5.5%

※参照元:日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査(2017 年 10月現在)

都内の物件の利回りは4.5%〜4.8%。地方都市は都内の物件と比べると購入価格が安いこともあり5.0%以上を維持しています。千葉の物件もワンルーム5.5%、ファミリー向けで5.6%と高い水準の期待利回りとなっています。

収益物件の外壁・屋根リフォームが利回りUPにつながる理由

工事費の負担が大きくかかる外壁塗装・屋根塗装は、大家さんの立場ではできるだけやりたくないものかもしれません。外壁塗装をしても直接収益に結びつかない、と考える方もいらっしゃいます。しかし、思っている以上に入居者にとって外観は重要な項目です。特に若い世代は友人や異性を自宅に招くことも多く、外観を重要視する傾向にあります。効率の良い外壁塗装や屋根塗装で、物件の見た目の印象を変えて入居率のアップを計りましょう。

外壁・屋根リフォームが利回りアップにつながる理由

その1. 外観の見た目はやはり大事
いくら内装をキレイにリフォームしても残念な外観ではどうでしょう。塗装がはがれていたり、コケが生えていたり、汚れていたり…。外観のみ見ただけで、内見するまでもない!と判断されてしまうことも。入居者にとっては外観はとても重要なものです。

その2. 収益物件における悪循環を回避
修繕をしない➟入居率が下がる➟家賃が上がらない・もしくは下がる➟家賃収入がないため直したくても直せない➟さらに入居率が悪くなる

このような悪循環に陥らないために、計画的に修繕は行いましょう。

その3.必ず定期的なメンテナンスは必要
建物の塗料は必ず劣化するものです。また、屋根防水・屋上防水処理も定期的なメンテナンスが必須です。放っておくと、雨漏りやひび割れ・クラックなどによる建物の躯体部分の大規模な修繕にまでなりかねません。後回しにせず適切な時期に外装リフォームを心がけましょう。

大家さん・オーナーさんにとって非常に大きな出費の外壁塗装・屋根塗装ですが、「あの時リフォームしておけばよかった…」と後悔する前に、早めの塗装工事をお勧めします。

収益物件の外壁塗装・屋根塗装のタイミング

収益物件の外壁塗装や屋根塗装などの大規模修繕はどのようなタイミングで行うべきでしょうか。内装リフォームよりも費用負担の大きい外壁・屋根塗装は早急に直さないと問題がある状態でもなければ、後回しにしがちなもの。しかし投資用の物件の場合、見た目だけの問題でなく費用対効果に合うかどうかを考慮し、早めの対策が大切です。

各部位別の修繕時期の目安は以下の通りです。

修繕項目
部位部材修繕内容時期
屋根スレート屋根塗り替え7~10年
金属屋根葺き替え25~30年
外壁コンクリート・モルタル塗り塗り替え10年前後
サイディング塗り替え10年前後
タイル張り補修10~15年
バルコニー手すり・物干し(金属)塗り替え5~10年

上記はあくまでも目安となります。環境や既存の塗料の種類等により時期は異なりますので、詳しくは塗専の無料診断にお申込み下さい。プロの目で物件の状態を点検し、どのような修復がいつ頃必要なのか診断いたします。お気軽にご相談ください。

収益物件のリフォームにおける税金の問題

収益物件のリフォームをする際に気を付けなければならないのが、税金の問題です。リフォームによる支出は、内容や金額により「修繕費」と「資本的支出」に分けられます。

「修繕費」とは、元の状態に戻すという原状回復のための支出です。修繕費に該当するものは、支出したその年に全額、必要経費に計上することができます。
「資本的支出」とは、価値が上がったり、耐用年数が延長するような支出です。その支払いを減価償却の扱いで数年かけて経費に計上していくことになります。

例えば、外壁塗装で100万円の修繕費用がかかったとすると、塗装にかかった費用全額が修繕費として認められた場合は、100万円を経費として年度内に一括で処理することができます。

しかし塗装にかかった費用全額が資本的支出に該当するとみなされた場合、工事費用の100万円を固定資産として計上し、その後一定の期間で減価償却費として経費処理されることになります。つまり耐用年数が10年だとすると、塗装にかかった費用の100万円は10年かけて償却されますので、減価償却費として毎年10万円ずつ費用処理するということになるわけです。

経費にできる金額は、修繕費でも減価償却でもトータルは同じですが、減価償却費として計上できる金額が、1年当たり少なくなる可能性があります。すると、税金が高くなり、キャッシュフローが悪くなることがあるので注意が必要です。

資本的支出とみなされるケース

目的資本的支出
資本的支出建物そのものの価値を高めるための塗装・外壁をより美しい色に塗装
・外壁を魅力的な色に塗装
・元の外壁の塗料よりも良い塗料で塗装
・外壁の一部をタイルに変更
・屋根を魅力的な色に変更
・元の屋根よりもより良い塗料で塗装
・屋根の葺き替え
外壁・屋根のデザインを変える塗装・外壁を魅力的なデザインに変更
・外壁を豪華な外観に変更
・屋根を魅力的なデザインに変更
・屋根に装飾を加え豪華な外観に変更
建物の耐久性を高めるための塗装・元の塗料よりも耐久性の高い塗料で外壁塗装
・元の塗料よりも耐候性の高い塗料で屋根塗装

このように、建物の維持管理、あるいは原状回復を目的として行われたものではなく、あくまでも建物の価値や性能、耐久性をよりよくすることを目的として行われた工事は、修繕費ではなく資本的支出としてみなされます。

修繕費とみなされるケース

目的具体例
修繕費雨水の侵入を防ぐため・外壁のひび割れや剥がれなどの補修
・屋根のひび割れや剥がれの補修
・損傷してしまった屋根の防水工事
災害で損失してしまった部分を補修するため・外壁のひび割れや剥がれなどの補修
・屋根のひび割れや剥がれの補修
建物の景観を保つため・色が落ちてきた部分や傷のついた部分の補修

このように、工事の内容が建物の維持や管理、あるいは原状回復を目的とした建物の外壁塗装や屋根塗装、建物の損傷を修繕したものや災害などによる損傷を修繕したものなど、通常必要とされる修理・メンテナンスであれば修繕費としてみなされます。

資本的支出・修繕費の判定フローチャート

以上のように行われた工事の“目的”によって処理の方法が異なるわけですが、建物については、年数の経過により外壁のひび割れやシーリング割れ・劣化などが生じ、そのままにしておくと雨漏りなどの原因にもなるため、定期的に外壁塗装工事を行うことが想定されます。この外壁塗装工事の費用は建物の通常の維持管理行為に該当し、基本的には修繕費として経費計上されることになります。しかし、場合によっては資本的支出として対応した方が税金対策上、有利なケースもあるので注意が必要です。

それでは、修繕費と資本的支出それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

修繕費と資本的支出のメリット・デメリット

修繕費と資本的支出の費用計上の違いは、年度内に一括で処理できるか、あるいは複数年に分けて処理をしていくかの違いになります。ではそれぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
資本的支出(=減価償却)・法人税上は経費を毎年計上する必要がなく、赤字の年は経費を計上する必要がなくなる
・事業収益を調整することが可能なため、事業融資の審査が通りやすくなる
・マンションによる収益がある場合は有効な節税になる
・年度ごとに計上できる経費の上限金額が決まっている。
・赤字の年に減価償却を持ち越した場合、金融機関から減価償却不足を指摘され、不足分を控除されて審査される場合があり、その場合は融資審査にプラスの効果は無い。
修繕費・外壁塗装を施工した年度に経費をすべて計上することができる
(一時的に節税ができる)
・収入がほとんどなかった場合に、銀行などからの追加融資を断られる可能性が高くなる。
(修繕費として一括で計上した年に収入がほとんどなかった場合、営業不振とみなされる可能性が高いため)

基本的には塗装の目的により「資本的支出」か「修繕費」かが決まりますが、その期の収入や今後の計画によってどう修繕するのかを判断するようにするとよいでしょう。節税を考えればできる限り修繕費になるような塗装工事をした方がよいのですが、収益物件には資本的支出となるリノベーション工事が必要な場合があります。古い間取りや設備では空室が埋まらないなど抜本的なリノベーションが必要な場合があるからです。

近い将来銀行などからの融資を申し込む予定がある場合などは注意が必要です。修繕費として一括して費用計上をした年度に収入が少なかった場合、銀行などから融資を受けようとしても、決算上、営業不振であるととらえられ、融資を断られてしまう可能性が高くなってしまいます。事業への融資は、会社の業績が良い時に審査が通ることが多いため、塗装にかかった費用は資本的支出として資産に計上し、減価償却費として調整したほうが有利になるケースもあるのです。

これから収益物件の外壁塗装や屋根塗装をお考えの場合、どのような塗装を、どんな目的で、いつ行うのか。それらをしっかりと考えて行うことが大切です。もし、どのようにすればいいかお悩みでしたら塗専にご相談ください。塗装に関するスペシャリストが、適切にアドバイスさせていただきます。

収益&入居率アップにつながる色選びと塗料選び

一般的な住宅と収益物件では、色選び・塗料の種類選びなど大きく異なります。面積も大きく総額の費用も大きい収益物件の塗料選びは、利回りがポイントです。例えば安く購入できた物件でも、塗装費用が掛かり過ぎては意味がありません。そのあたりのバランスがとても重要となります。

色選び

入居者のターゲットを考えた色選びが必要です。例えば男性が多い物件ならダークな色合いやモノトーン、女性がターゲットならホワイトやパステル系、ビジネスマンを意識するなら高級感あるブラウン系やネイビーなど、高齢者層は落ち着いたオーソドックスなカラーがよいでしょう。また、物件の周辺環境を考慮することも大切です。あまり奇抜なカラーも敬遠されることが多いので注意が必要です。

塗料選び

塗装面積の広い収益物件の塗料選びはとても重要です。塗料の種類で塗装の耐用年数が変わるのはもちろんのこと、汚れが付きにくい上、自浄作用のある光触媒塗料などもあります。長期的に保有する見込みの物件など、質の良い塗料を使ったほうが費用対効果が高い場合もあります。
・短期保有物件なのか
・長期保有物件なのか
・高級感を保ち家賃をキープしたいのか
・割安な家賃で入居率を上げるのか など
各物件ごとの投資目的や戦略により、最適な塗料を選ぶようにしましょう。

収益物件の外壁塗装成功のコツ

工事時期も大切!
入居率を上げるには外壁塗装を行う時期についても注意が必要です。一般的なアパートであれば、外壁塗装に2週間~3週間ほどの程度の工期が必要です。そんな時、入学・入社シーズンなどの引越し時期にかぶってしまった場合、いろんな物件を比較しているお客様を獲得するうえで不利な条件となってしまうのです。リフォーム時期は十分に考慮の上、計画的に塗装するようにしましょう。

安心の塗装業者選びのポイント!
大切な収益物件の外壁塗装・屋根塗装は、信頼できる塗装業者を選ぶことが最も大切です。下記のチェック項目をご参考に信頼のおける業者を選択しましょう。即決は避け、納得のできる説明ができる業者を見極めましょう。

塗装業者選びのチェックポイント!
✔ 現地調査をきちんとしている
✔ 保証がしっかりしている
✔ 実績がある
✔ アフターフォローがしっかりしている
✔ 見積内容が明確
✔ 塗装の知識が豊富なスタッフがいる
✔ 所在地や連絡先が明確

相見積もりをとり業者を比較することも重要です。見積書に疑問等があったら、納得のいくまで説明を受けるようにしましょう。

千葉市の塗専はこれらの項目にすべて対応!見積りに関してもお客様がご納得いただけるまで丁寧に対応いたします。収益物件の塗装実績多数!塗装のプロフェッショナル塗専へ、どうぞ安心してご依頼ください。

塗専の収益物件リフォーム

収益物件の塗装実績多数!安心の業者です
当社では、最適な塗料やプランのご提案だけでなく、利回りを考慮した入居率アップのためのアドバイスやリフォーム計画などもご提案させていただきます。もちろんご予算の相談も承りますので、予算繰りが不安なオーナー様もご安心ください。少しでも維持経費を抑え、利回りを向上し、不動産投資成功のお手伝いができれば幸いです。

関係者への配慮も怠りません
収益物件の外装リフォームでは、入居者様への配慮が大切です。塗専では施主様と入念な打合せを行い、近隣にお住まいの方や入居者様への対応も十分に気を配り、挨拶や告知を徹底いたします。より入居者満足度を上げられるよう努めます。

安心の保証制度
当社の職人は塗装のプロとして施工技術と塗料選びに自信をもって仕事に取り組んでいます。自信があるからこそできる無料保証で、お客様を長期的にサポートさせていただいています。万が一不具合等ございましたら、いつでもご連絡ください。
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外壁塗装・屋根塗装「5年保証」!
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物件名:カーサ蔵波台
工事内容:
●屋根塗装、外壁塗装
●内装2部屋
・クロス張替え
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※8部屋中6部屋入居 ➡「満室」に!​

千葉市外壁塗装|塗専043-309-8405電話受付時間 9:00-18:00 [ 年中無休 ]

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